Qui peut acheter un bien immobilier en Suisse ?
Les Suisses peuvent bien entendu acheter sans aucune restriction un bien immobilier en Suisse. Les ressortissants de l’Union européenne et de l’AELE habitant en Suisse (permis B ou C notamment), ont également le droit d’acheter un appartement ou une maison en Suisse, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire.
Les travailleurs frontaliers qui veulent acheter une résidence secondaire en Suisse doivent pour leur part demander une autorisation cantonale spécifique.
Compte tenu du coût relativement élevé des biens immobiliers en Suisse, un financement, sous forme de prêt hypothécaire (un prêt immobilier) est indispensable pour la plupart des ménages. Ces prêts sont, sous conditions de revenus, accessibles aux étrangers.
Le système de financement des biens immobiliers en Suisse
Le prix des biens immobiliers est, dans beaucoup de cantons, très élevé. Cela rend l’accession à la propriété en Suisse très difficile pour beaucoup de ménages. Par exemple, en moyenne sur l’ensemble de la Suisse, le prix d’un appartement représente 6 fois le revenu annuel moyen d’un ménage en Suisse, et une maison 8 fois. Au final, seuls 34% des ménages sont propriétaires de leur logement en Suisse (contre par exemple plus de 50% en France par exemple). La fiscalité, plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires, n’arrange rien.
De fait, il a fallu adapter les systèmes de financement, appelés prêts hypothécaires en Suisse. Il est ainsi assez courant de choisir un prêt hypothécaire proposant un amortissement du capital emprunté très faible étalé sur une période assez longue.
Les établissements bancaires suisses (UBS, Crédit Suisse, banques cantonales, Raiffeisen…) proposent pratiquement tous des emprunts hypothécaires pour financer l’achat de son bien immobilier. Il est également possible de passer par un courtier en prêt hypothécaire, qui se chargera de faire le tour des différentes banques et qui vous permettra de trouver les meilleures conditions de taux et d’emprunt pour financer votre projet immobilier en Suisse.
Les conditions d’attribution d’un prêt hypothécaire en Suisse
La banque suisse va analyser de manière assez fine votre projet immobilier, son prix, son emplacement, vos ressources… Et jugera, en fonction de l’ensemble des éléments que vous lui donnerez, le risque qu’elle prend à vous prêter de l’argent. En découlera une proposition de taux pour votre emprunt hypothécaire, qui sera d’autant plus intéressante pour vous que le risque est jugé faible par la banque. Dans cette étude minutieuse, 2 critères importants sont notamment considérés pour l’attribution du prêt : le montant des fonds propres et le taux d’endettement.
- Les fonds propres : dans la plupart des cas, les banques et établissements financiers vous demanderont un apport en fonds propres correspondant à 20% du prix du bien, apport qui peut être constitué en partie de votre 2ème pilier.
-  Le taux d’endettement : le taux d’endettement représente le rapport entre la mensualité de votre emprunt rapporté à vos revenus . Ce ratio doit être inférieur ou égal à 33% pour que la banque accepte de vous prêter l’argent, entre autres conditions.
Les règles de financement imposées par les banques suisses ont changé en 2012 et se sont durcies : il faut en effet à présent que les fonds propres soient constitué au maximum de 10% par un 2ème pilier, et il faut que 30% du bien immobilier soit amorti en 30 ans au maximum.
Information importante concernant les fonds propres : certains clients (expatriés ou non) possèdent un apport personnel qui n’est pas forcément en francs suisses. Dans ce cas, nous vous invitons vivement à passer par un service spécialisé dans le change de devises en Suisse qui vous permettra de faire des économies substantielles sur le change de devises. Compte tenu des marges de change importantes prélevées par certaines banques sur les montants importants sur les opérations de change euro franc suisse, il peut être intéressant d’envisager des acteurs moins chers, car les économies peuvent porter sur plusieurs milliers de francs ou d’euros..
Le prêt hypothécaire : un spécialiste répond à vos questions
Les frais de notaire en Suisse et les frais divers
Les futurs propriétaires d’un bien immobilier devront également tenir compte des plusieurs frais supplémentaire dans leur montage financier. Ces frais, qui représentent entre 3% et 5% des frais globaux selon le type de bien et le canton, ne sont pas inclus dans le plan de financement et nécessitent un apport financier supplémentaire. A titre d’exemple, pour un objet immobilier de 1 millions de francs suisses, ces frais représentent donc tout de même entre CHF 30’000.- et CHF 50’000.-
Les frais de notaire
Le passage par le notaire est obligatoire pour que la vente du bien immobilier soit effective. Selon les cas, les frais de notaires varient entre 0,1% et 0,5% du prix de vente du bien immobilier. Les frais de notaire sont la plupart du temps partagés de manière équitable entre les acquéreurs et les vendeurs.
On distingue 3 types de notaire :
- ceux qui pratiquent les honoraires libres (notariat libre) : par exemple les cantons de Genève, Vaud, Valais, Berne
- ceux qui pratiquent les honoraires étatiques (notariat étatique) : par exemple les cantons de Zürich ou Argovie
- ceux qui pratiquent les honoraires mixtes (notariat mixte) : par exemple les cantons de Lucerne, Glaris, Bâle-Campagne
Pour les honoraires libres et mixtes, il est important de faire jouer la concurrence pour trouver les frais les moins élevés.
Les droits de mutation
Certains cantons prélèvent un droit de mutation quand un objet immobilier passe d’un propriétaire à l’autre. Des initiatives populaires dans plusieurs cantons visent à supprimer ces frais dont le montant est variable. Les droits de mutation sont soit calculés sur la base de la totalité du prix de vente du bien, soit sur une partie.
Par exemple, les droits de mutation dans le canton de Fribourg s’élèvent à 1,5% du prix du bien. Ces frais sont en général acquittés par les acquéreurs et les vendeurs, à 50/50. Pour plus d’informations, consultez ce document de référence officiel sur les droits de mutation en Suisse (pdf).
L’impôt sur la valeur locative
Sans rentrer dans le détail, les propriétaires d’un appartement ou d’une maison en Suisse doivent s’acquitter d’un impôt que beaucoup d’étrangers ont du mal à comprendre : l’impôt sur la valeur locative. Dit simplement, les propriétaires en Suisse devront s’acquitter d’un impôt pour leur appartement ou maison qui correspond à l’équivalent de ce qu’on en tirerait en louant l’objet.
Ce calcul s’effectue sur la part effectivement détenue par le propriétaire : cela signifie notamment que plus vous choisissez un amortissement important pour votre prêt hypothécaire, plus le montant de l’impôt sur la valeur locative augmente.
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Que ce soit pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse ou pour un renouvellement hypothécaire, nous vous proposons de passer par les services d’un courtier sélectionné par Travailler-en-Suisse.ch pour son sérieux, sa capacité de conseil et son degré d’expertise.
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Si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier hors de Suisse (en France par exemple), consultez notre page prêts en devises.
