Comment les banques françaises analysent les dossiers de prêt immobilier

Vous êtes frontalier, résident suisse ou résident français et vous vous apprêtez à déposer un dossier de demande de prêt dans une banque pour financer votre futur bien immobilier en France. Vous pensez avoir un bon dossier, un bel apport personnel et des revenus que vous estimez confortables.

Pour autant, vous n’êtes peut-être pas à l’abri d’un refus des banques. Les banques françaises sont aujourd’hui de plus en plus sélectives, veulent certains profils et en fuient certains autres.

Je vous propose dans cet article de vous donner un maximum d’explications sur les conditions d’octroi de crédit des banques françaises frontalières et les critères d’analyse qu’elles utilisent, avec un focus sur des départements de la Haute-Savoie et de l’Ain, avec comme objectif d’anticiper et de préparer au mieux votre projet. Pour le rédiger, j’ai interrogé Sophie Montessuit et David Desprez, co-fondateurs de la société de courtage immobilier Montprez Finances.

Prêt à rentrer dans l’univers très secret des back-offices des banques françaises ? C’est parti !

L’analyse bancaire de 3 profils différents : frontalier, résident suisse, résident français

Pour la suite, nous analyserons 3 profils de clients différents :

1. Le client frontalier (personne travaillant sur Suisse et vivant en France)
2. Le client non-résident (personne résidant en Suisse et voulant s’installer ou investir en France)
3. Le client travaillant et résidant en France

Pour comparer les conditions d’octroi de crédit envers ces 3 types de clients, je vous propose de prendre un exemple concret de financement, avec l’acquisition d’un bien immobilier avec les caractéristiques suivantes :

• Maison + Terrain d’une valeur de 400 000€
• Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de garantie bancaire, frais de notaire, frais de dossier) : 40 000€ (soit 10% du prix du bien environ)
• Total à débourser pour les acheteurs : 440 000€

En matière de crédit, une banque raisonne en « risque »

Il me semble important de remettre en avant l’un des critères fondamentaux de tout le business des banques : le risque. L’un des principaux métiers d’une banque, c’est de gérer les risques, et c’est encore plus vrai quand il s’agit de crédit immobilier.

Aussi, contrairement à ce qu’on pourrait croire, une banque ne va pas forcément accorder de prêt à un client qui a une bonne situation si elle estime qu’il y a un risque à lui prêter de l’argent. Et ce risque est bien sûr calculé à travers le filtre de nombreux indicateurs et de nombreux ratio qui sont tous issus de l’analyse du dossier des clients.

Il faut également comprendre que les banques, à travers les prêts qu’elles ont octroyés depuis des années, ont un recul nécessaire et une les outils pour détecter ce qui, à ses yeux, est risqué. A titre d’illustration, si la banque a connu des défauts de paiement répétés issus d’une même catégorie de profession depuis plusieurs années, elle sera beaucoup plus frileuse pour prêter de l’argent à un client exerçant cette profession. Et ces critères sont bien sûr propres à chaque établissement bancaire.

Comment la banque calcule le montant de l’apport personnel

La plupart des banques vous demanderont un apport personnel qui doit représenter un pourcentage minimum du montant du bien. La 1ère chose à savoir, c’est la manière dont les banques calculent cet indicateur.

Si vous injectez la somme de 40 000€ pour le financement d’un bien immobilier qui en vaut 400 000€, vous vous dites que l’apport est donc de 10 %.

Eh bien vous avez tout faux, cet apport représentera en réalité zéro si on se place du point de vue de la banque. Pourquoi ? Car la banque va raisonner en apport personnel net, c’est-à-dire que le montant total à financer ne tient pas compte des frais d’acquisition.

Voici un autre exemple pour bien comprendre : si vous injectez la somme de 80 000€ dans ce même projet, l’apport personnel vu de la banque représentera en réalité 10% net du montant du bien (80 000€ – 40 000€ de frais, il reste donc 40 000€ qui représente l’apport personnel net, soit 10% de la valeur du bien).

Le montant de l’apport personnel, et donc le pourcentage du montant, est un indicateur qui est regardé de près par les analystes crédit. Son importance dans le critère de décision est fonction de votre situation personnelle et du type de prêt que vous souhaitez faire.

Le cas particulier du 2ème pilier pour le financement d’un bien immobilier

Pour les frontaliers, il est possible d’utiliser tout ou partie de son 2ème pilier pour le financement de sa résidence principale. Selon votre expérience en Suisse et votre situation, les montants qui se trouvent sur ce 2ème peuvent être conséquent et donc « faciliter » votre investissement.

Mais attention : non seulement, pour la plupart des banques, il n’est pas possible de financer les frais par l’apport du 2ème pilier, mais en plus celui-ci n’est pas complètement considéré comme de l’apport personnel par les banques.

En effet le 2ème pilier étant une cotisation obligatoire et non volontaire, la banque ne le considérera pas comme une capacité d’épargne faite volontairement par le client

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour un client frontalier

Pour l’octroi d’un crédit à un client frontalier, les banques vont considérer les critères suivants :

• Le poste occupé et l’ancienneté dans le poste : certaines banques exigeront 1 année minimum d’ancienneté dans la profession. D’autres regarderont le type de poste, la profession, la sécurité du poste (par exemple, les banques savent que les professions médicales ont en général des périodes de chômage inexistantes ou courtes, ce qui est un facteur plutôt favorable pour l’octroi de crédit).
• La déclaration des revenus : les banques s’assurent, pour les frontaliers soumis à l’impôt à la source (et donc la plupart de ceux travaillant dans le canton de Genève) que les revenus ont bien été déclarés par le client (il arrive que certains contribuables, pensant qu’ils paient l’impôt à la source en Suisse, ne fassent pas de déclaration en France : dans ce contexte, cela peut fausser le fonctionnement du foyer sur le plan financier, et donc l’analyse des relevés de compte.
• Le fonctionnement de vos comptes bancaires : la banque va analyser tous vos comptes bancaires, qui sont le reflet de votre comportement. Les établissements vont donc regarder si vous vivez ou non au dessus de vos moyens, si vous épargnez, ainsi que certains types de services souscrits. Pour l’anecdote, certaines banques vont par exemple regarder si vous avez des dépenses régulières sur des applications mobiles de paris sportifs. Si c’est le cas, sachez que certaines feront monter d’un cran le critère « risque »…
• La mensualité du futur prêt : la mensualité de votre futur prêt bancaire sera comparée à votre loyer ou votre prêt actuel. Si par exemple vous payez un loyer de 1000€ et que votre future mensualité est de 1 500€, la banque estimera alors que vous avez ce que l’on appelle un « saut de charge » de 500€. Elle va alors regarder en détail vos comptes bancaires, pour si vous pouvez faire face à cette augmentation de charge. Dans cet exemple, un client qui arrive à épargner tous les mois au moins 500€ en épargne a toutes les chances de rassurer la banque.
• Le cours de l’EUR / CHF : un travailleur frontalier a des revenus en CHF, et doit donc les convertir en euros pour pouvoir assurer ses dépenses. Mais à quel cours de change ? Inutile pour cela de prendre le taux de change euro franc suisse que vous trouvez sur le web ou ailleurs. Là aussi, le risque est calculé sur une base propre à chaque banque. Actuellement en fonction des établissements bancaires, le cours de change pour l’analyse des dossiers crédit est donné entre 1.10 et 1.20 (pour un cours de change lors de la rédaction de l’article d’environ 1,08.
• L’endettement : c’est une vaste question, mais il y a un juge de paix : le HCSF (le Haut Conseil de la Stabilité Financière) qui impose 33% d’endettement (35% pour certaines banques). Il est vrai qu’un endettement de 37% voir 40% sur des hauts revenus n’est pas particulièrement problématique mais même dans ce cas, il est inutile d’expliquer à la banque que votre « reste à vivre » (un terme bancaire qui représente ce qu’il vous reste après avoir déduit vos charges de vos revenus) est suffisant : si vous dépassez ce critère d’endettement, il sera très difficile de vous voir accorder le prêt.
• Le type de financement du prêt (en euro ou en franc suisse) : En tant que frontalier, vous pouvez faire votre financement en euros ou en francs suisses. Nous n’allons pas évoquer ici les caractéristiques techniques de ces 2 types de crédit mais la devise de financement possède un impact sur la manière d’analyser votre apport.
  • si vous souhaitez effectuer un prêt en euros, alors l’apport des frais est suffisant (toujours en estimant que votre endettement est inférieur à 33%).
  • si vous souhaitez effectuer un prêt en CHF alors la banque exigera que vous apportiez 10% net du montant de la valeur du bien (voir ci-dessus pour les explications). Pourquoi cette différence de traitement ? Parce qu’un crédit en francs suisses est beaucoup plus risqué qu’un crédit en euro, notamment dans le cadre de la vente d’un bien immobilier dans le contexte d’un franc suisse qui s’est apprécié par rapport à l’euro au fil des années.

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour un non-résident (une personne vivant en Suisse qui souhaite s’installer ou investir en France)

L’analyse du risque est le même que pour le client frontalier.
Il existe toutefois une différence concernant l’apport personnel :

• Pour le financement d’une résidence principale, l’apport personnel doit être de 10% net dans tous les cas, quel que soit le type de financement (en francs suisses ou en euros). Comme évoqué précédemment, le second pilier ne doit pas non plus servir à financer les frais (notaire, garantie bancaire, frais de dossier).
• Pour le financement d’une résidence secondaire ou locative, il vous faudra entre 20 et 30% d’apport personnel net (soit pour notre premier exemple un montant compris entre 120 000€ et 160 000€). Dans ce cas, l’endettement intègrera le montant de votre loyer ou de votre crédit immobilier actuel, vos leasings éventuels en Suisse etc).
  
• En cas de « couple » vivant des 2 côtés de la frontière, la banque considérera le foyer comme « non résident » et par conséquent vous serez soumis aux mêmes règles concernant l’apport personnel.

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour une personne travaillant et résidant en France

Dans le cas d’un résident en France ayant son activité professionnelle en France, l’analyse du risque reste identique en tout point à celles évoquées pour les frontaliers et non résidents, avec une limite du taux d’endettement également à 33%.
Seules exception : comme il n’y a pas de problématique de change de devises, il n’y a pas de risque de change. De fait, il est donc toléré que l’apport personnel couvre uniquement les frais.

Laissez vous une marge pour le bien de vos finances

Bien évidement en fonction des échéances que vous souhaitez, de votre politique d’investissement, de votre comportement vis-à-vis de l’épargne, vous pouvez augmenter cet apport personnel. Plus l’apport est élevé, moins grands seront vos mensualités.

SI vous avez la chance de disposer d’un apport personnel qui dépasse les 10% nets, ou si votre situation le permet, assurez vous une marge de sécurité et raisonnez avec un scénario où vous pourriez diminuer vos revenus de 15%.

Optimisez vos chances avec un professionnel du financement immobilier

Cette analyse et la compréhension des facteurs qui rentrent en ligne de compte pour l’octroi d’un crédit immobilier est le fruit d’une longue expérience et d’un contact quasi-quotidien avec les banques.

La valeur d’un professionnel tel que le courtier se trouve notamment dans cette compréhension et cette aptitude à analyser en amont, avec le client, son dossier. Cette analyse permettra notamment au courtier de proposer le dossier du client à la banque qui sera la plus intéressée par le profil de ce client. Vous pouvez contacter David Desprez et son équipe soit directement sur leur site soit à partir de notre service de demande de prêt immobilier.
Enfin, nous n’avons évoqué ici que des cas généraux, et des cas particuliers peuvent être traités différemment.