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PrĂȘt en devises : l’intĂ©rĂȘt de la garantie de change

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    Pour les frontaliers qui veulent acheter un bien immobilier en France ou les suisses venant s’installer en France (soit en tant que futurs frontaliers ou dans le cadre d’une rĂ©sidence secondaire) les banques françaises proposent des prĂȘts en francs suisses, appelĂ©s prĂȘts en devises.

    La particularitĂ© de ce type de prĂȘt est d’acquĂ©rir un bien en euros au travers d’un financement en CHF. Cela permet aux personnes ayant des revenus en francs suisses de rĂ©duire le risque de change et d’obtenir des taux d’intĂ©rĂȘt en gĂ©nĂ©ral plus intĂ©ressants. Ce type de prĂȘt comporte toutefois des risques objectifs liĂ©s notamment au fait qu’une personne emprunte dans une devise qui n’est pas celle du pays dans lequel elle investit. Autre risque du prĂȘt en devises : les variations du taux de change EUR CHF, entre le moment oĂč le dossier de prĂȘt est montĂ© et celui oĂč les fonds sont dĂ©bloquĂ©s par la banque.

    En effet, en cas de variation du taux de change dĂ©favorable pour le client frontalier, il lui serait alors difficile d’honorer ses engagements. C’est pour ces raisons que les banques ont mis en place des services de garantie de change qui permettent de figer le taux de change afin de sĂ©curiser l’opĂ©ration. Nous allons voir ici le fonctionnement de ces services et les diffĂ©rences qui existent entre les diffĂ©rentes banques.

    Les consĂ©quences d’une absence de garantie de change

    S’il n’y avait pas cette garantie de change, certaines situations pourraient poser de gros problĂšmes aux acquĂ©reurs que nous illustrons Ă  partir de cet exemple :

    • Un client frontalier souhaite acheter un bien immobilier dans le Pays de Gex d’une valeur de 320’000 Euros
    • Le financement proposĂ© par la banque en CHF est donc un prĂȘt en devises, et s’appuie sur un taux de change EUR/CHF de 1.08
    • La banque prĂȘte donc au client la somme de 345’600 CHF, pour acheter le bien immobilier.

    Le jour du dĂ©blocage des fonds, le taux de change franc suisse est de 1.12 (taux de change exprimĂ© par rapport Ă  l’euro). S’il n’a pas souscrit de service de garantie de change, le client frontalier ne dispose donc plus que de 308’572 euros prĂȘtĂ© par la banque pour acheter son bien immobilier. Il manque donc 11’428 euros qu’il faut trouver et apporter pour qu’il puisse acheter.

    Dans le cadre d’une construction s’étalant frĂ©quemment sur 1 an, voire 1 an et demi, les dĂ©blocages successifs sont soumis Ă  ces variations de taux de change et exposent encore davantage les clients frontaliers. Certes, on peut supposer que la variation du taux puisse ĂȘtre Ă  l’avantage de l’acheteur, mais compte tenu des montants, c’est un risque que peu de personnes sont prĂȘtes Ă  prendre, et que les banques veulent minimiser.

    Les diffĂ©rent types de garantie de change pour les prĂȘts en devises

    Afin de limiter ce type de risque, la banque vous proposera en gĂ©nĂ©ral de fixer le taux de change, sur la base d’un service de garantie de change. Le fonctionnement de la garantie de change est diffĂ©rent selon les banques : certaines garantissent le taux de change Ă  rĂ©ception des offres signĂ©es, d’autres dĂšs l’accord du prĂȘt bancaire. D’autres banques pour frontaliers vous proposeront une garantie de change Ă  condition que le dossier soit accordĂ© dans les dĂ©lais impartis (dans le mois en gĂ©nĂ©ral).

    Il faut bien comprendre que plus les dĂ©lais s’allongent pour obtenir l’accord et constituer le prĂȘt, plus le taux de change peut varier. En d’autres termes, il est indispensable de se prĂ©voir une marge de manƓuvre sur le plan financier quand on est frontalier et qu’on dĂ©cide de souscrire un prĂȘt en devise, car entre le moment oĂč un frontalier pousse la porte de la banque ou du courtier la premiĂšre fois et le moment oĂč il obtient le prĂȘt, plusieurs mois peuvent se passer, mois pendant lesquels le taux de change peut Ă©voluer, et pas forcĂ©ment en faveur du futur propriĂ©taire.

    Quelques exemples de l’impact du taux de change selon les diffĂ©rents types de garanties de change

    Dans cet exemple, nous vous prĂ©sentons l’impact du taux de change (Ă©volution fictive) pour l’acquisition d’un bien immobilier en France Ă  320’000 euros.

    • Exemple pour une banque qui vous garantit le change au retour des offres signĂ©es Ă  1.15 : vous obtenez 368’000 CHF
    • Exemple pour une banque qui vous garantit le taux de change dans le mois Ă  1.09 : vous obtenez 348’800 CHF
    • Exemple pour une banque qui vous garantit le change Ă  accord de prĂȘt Ă  1.12: vous obtenez 358’400 CHF

    Dans les 3 cas, il faut bien comprendre que les impacts sur les Ă©chĂ©ances du prĂȘt sont diffĂ©rentes : dans le 1er cas, pour un mĂȘme type de prĂȘt en devises, votre mensualitĂ© sera plus importante que dans le 3Ăšme cas, et encore plus que dans le 2Ăšme. En clair, si la garantie de change vous permet d’honorer votre achat sans problĂšme, les impacts sur votre mensualitĂ© sont quant Ă  eux directement dĂ©pendant du taux de change utilisĂ© pour cette garantie de change.

    Alternative pour limiter l’impact du taux de change

    Compte tenu de la situation des frontaliers, il y a finalement peu d’alternatives pour limiter le risque de change au moment de contracter un prĂȘt.

      • L’une d’entre-elle consisterait simplement Ă  limiter le montant empruntĂ©, avec un apport personnel en euros qui limiterait alors l’emprunt en francs suisses. Dans ce cas, nous vous recommandons fortement de passer par une service de change en ligne comme le genevois b-sharpe ou autres Wise (ex Transferwise) : avec ce type de solution, les frais de change trĂšs rĂ©duits permettent de rĂ©aliser des Ă©conomies significatives sur le change, en comparaison d’une banque traditionnelle.
    • Une autre solution serait de contracter un prĂȘt en euros : dans ce cas, le risque de change est Ă©talĂ© tout au long du prĂȘt, plutĂŽt qu’au moment de l’achat et de la revente.

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    Crédit photo : Fotolia © Fantasista

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    David Talerman

    Spécialiste de l'expatriation et de l'emploi en Suisse, je suis l'auteur du livre Travailler et Vivre en Suisse. Suivez-moi sur Instagram, LinkedIn, Facebook. Suivez notre actualité grùce à notre newsletter.

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