Pour les frontaliers qui veulent acheter un bien immobilier en France ou les suisses venant s’installer en France (soit en tant que futurs frontaliers ou dans le cadre d’une résidence secondaire) les banques françaises proposent des prêts en francs suisses, appelés prêts en devises.
La particularité de ce type de prêt est d’acquérir un bien en euros au travers d’un financement en CHF. Cela permet aux personnes ayant des revenus en francs suisses de réduire le risque de change et d’obtenir des taux d’intérêt en général plus intéressants. Ce type de prêt comporte toutefois des risques objectifs liés notamment au fait qu’une personne emprunte dans une devise qui n’est pas celle du pays dans lequel elle investit. Autre risque du prêt en devises : les variations du taux de change EUR CHF, entre le moment où le dossier de prêt est monté et celui où les fonds sont débloqués par la banque.
En effet, en cas de variation du taux de change défavorable pour le client frontalier, il lui serait alors difficile d’honorer ses engagements. C’est pour ces raisons que les banques ont mis en place des services de garantie de change qui permettent de figer le taux de change afin de sécuriser l’opération. Nous allons voir ici le fonctionnement de ces services et les différences qui existent entre les différentes banques.
Les conséquences d’une absence de garantie de change
S’il n’y avait pas cette garantie de change, certaines situations pourraient poser de gros problèmes aux acquéreurs que nous illustrons à partir de cet exemple :
- Un client frontalier souhaite acheter un bien immobilier dans le Pays de Gex d’une valeur de 320’000 Euros
- Le financement proposé par la banque en CHF est donc un prêt en devises, et s’appuie sur un taux de change EUR/CHF de 1.08
- La banque prête donc au client la somme de 345’600 CHF, pour acheter le bien immobilier.
Le jour du déblocage des fonds, le taux de change franc suisse est de 1.12 (taux de change exprimé par rapport à l’euro). S’il n’a pas souscrit de service de garantie de change, le client frontalier ne dispose donc plus que de 308’572 euros prêté par la banque pour acheter son bien immobilier. Il manque donc 11’428 euros qu’il faut trouver et apporter pour qu’il puisse acheter.
Dans le cadre d’une construction s’étalant fréquemment sur 1 an, voire 1 an et demi, les déblocages successifs sont soumis à ces variations de taux de change et exposent encore davantage les clients frontaliers. Certes, on peut supposer que la variation du taux puisse être à l’avantage de l’acheteur, mais compte tenu des montants, c’est un risque que peu de personnes sont prêtes à prendre, et que les banques veulent minimiser.
Les différent types de garantie de change pour les prêts en devises
Afin de limiter ce type de risque, la banque vous proposera en général de fixer le taux de change, sur la base d’un service de garantie de change. Le fonctionnement de la garantie de change est différent selon les banques : certaines garantissent le taux de change à réception des offres signées, d’autres dès l’accord du prêt bancaire. D’autres banques pour frontaliers vous proposeront une garantie de change à condition que le dossier soit accordé dans les délais impartis (dans le mois en général).
Il faut bien comprendre que plus les délais s’allongent pour obtenir l’accord et constituer le prêt, plus le taux de change peut varier. En d’autres termes, il est indispensable de se prévoir une marge de manœuvre sur le plan financier quand on est frontalier et qu’on décide de souscrire un prêt en devise, car entre le moment où un frontalier pousse la porte de la banque ou du courtier la première fois et le moment où il obtient le prêt, plusieurs mois peuvent se passer, mois pendant lesquels le taux de change peut évoluer, et pas forcément en faveur du futur propriétaire.
Quelques exemples de l’impact du taux de change selon les différents types de garanties de change
Dans cet exemple, nous vous présentons l’impact du taux de change (évolution fictive) pour l’acquisition d’un bien immobilier en France à 320’000 euros.
- Exemple pour une banque qui vous garantit le change au retour des offres signées à 1.15 : vous obtenez 368’000 CHF
- Exemple pour une banque qui vous garantit le taux de change dans le mois à 1.09 : vous obtenez 348’800 CHF
- Exemple pour une banque qui vous garantit le change à accord de prêt à 1.12: vous obtenez 358’400 CHF
Dans les 3 cas, il faut bien comprendre que les impacts sur les échéances du prêt sont différentes : dans le 1er cas, pour un même type de prêt en devises, votre mensualité sera plus importante que dans le 3ème cas, et encore plus que dans le 2ème. En clair, si la garantie de change vous permet d’honorer votre achat sans problème, les impacts sur votre mensualité sont quant à eux directement dépendant du taux de change utilisé pour cette garantie de change.
Alternative pour limiter l’impact du taux de change
Compte tenu de la situation des frontaliers, il y a finalement peu d’alternatives pour limiter le risque de change au moment de contracter un prêt.
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- L’une d’entre-elle consisterait simplement à limiter le montant emprunté, avec un apport personnel en euros qui limiterait alors l’emprunt en francs suisses. Dans ce cas, nous vous recommandons fortement de passer par une service de change en ligne comme le genevois b-sharpe ou autres Wise (ex Transferwise) : avec ce type de solution, les frais de change très réduits permettent de réaliser des économies significatives sur le change, en comparaison d’une banque traditionnelle.
- Une autre solution serait de contracter un prêt en euros : dans ce cas, le risque de change est étalé tout au long du prêt, plutôt qu’au moment de l’achat et de la revente.
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